Квартира детям без ссор: что выбрать — завещание или дарственную
Завещание или дарственная: как передать жильё наследникам и что выгоднее
Generated by DALL·E
Передача жилья родственникам часто кажется простой формальностью. На практике именно на этом этапе в семьях возникают споры, обиды и долгие разбирательства. Особенно если у собственника есть несколько наследников или напряжённые отношения с роднёй.
Чаще всего люди выбирают один из двух вариантов: оформить завещание или составить договор дарения. Оба способа законны, но работают по-разному. Разница — в сроках, цене оформления, рисках для собственника и правах тех, кто останется «за бортом».
Что важно понять перед оформлением документов
Перед тем как идти к нотариусу, юристы советуют оценить ситуацию заранее. Одного универсального решения здесь нет — многое зависит от семьи и планов владельца жилья. Значение имеют три вещи: хочет ли человек сохранить полный контроль над квартирой до конца жизни, есть ли родственники, которые могут оспорить передачу жилья, и есть ли у квартиры ограничения, например ипотека или арест.
Если цель — просто передать недвижимость «на будущее», чаще выбирают завещание. Если важно, чтобы жильё юридически перешло конкретному человеку уже сейчас, тогда оформляют дарственную.
Завещание и дарственная: в чём разница на практике
Главный вопрос, который разделяет эти документы, — момент перехода права собственности. При завещании квартира остаётся в собственности человека до его смерти. Наследник получает имущество позже, через оформление наследственного дела. По договору дарения собственник меняется сразу после регистрации в Росреестре. То есть квартира становится юридической собственностью одаряемого уже при жизни дарителя. Из-за этого у документов разная степень «безопасности» для владельца жилья.
Участие наследника: кто должен присутствовать
Дарственная — это двусторонний договор. Его подписывают даритель и одаряемый. Нужны согласие обеих сторон и личное участие в сделке. Завещание составляется одним человеком. Наследник может вообще не знать о документе. Более того, сведения о завещании относятся к нотариальной тайне (ст. 1123 ГК РФ).
Что можно указать в документах
В договоре дарения имущество описывают конкретно: какая квартира, по какому адресу, с какими параметрами. Формулировки должны быть точными.
Завещание может быть более гибким. Например, можно прописать, что всё имущество получает один наследник. Или разделить: недвижимость — одному человеку, остальное — другому. Это удобно, если собственник не хочет переписывать документ каждый раз после покупки машины или продажи дачи.
Можно ли поставить условия
Дарственная — это безвозмездная сделка. По закону она не должна содержать требований к получателю подарка. Если в договор пытаются «вшить» обязательства, документ может вызвать вопросы. Завещание, наоборот, может содержать условия. Закон позволяет указывать завещательный отказ (ст. 1137 ГК РФ). Например, квартира переходит наследнику, но другое лицо сохраняет право проживания до конца жизни.
Что проще отменить: завещание или дарственную
Завещание можно изменить или отменить в любой момент. Причину объяснять не нужно. Достаточно оформить новый документ у нотариуса или отозвать старый (ст. 1130 ГК РФ).
С дарственной сложнее. Отменить договор дарения после регистрации почти невозможно. Обычно это делают только через суд и при наличии серьёзных оснований: давление, обман, недееспособность, ошибки в документах. Иногда основанием может стать ситуация, когда одаряемый умер раньше дарителя.
Когда дарственная может стать проблемой для собственника
Юристы считают дарение рискованным вариантом, если в семье нестабильные отношения. После оформления договора новый владелец получает право распоряжаться квартирой. Он может продать жильё, подарить, заложить или передать в аренду. В некоторых случаях даритель старается обезопасить себя и прописывает право пожизненного проживания, но даже это не всегда снимает вопросы и риски.
Ипотека и обременения: что разрешено
Если квартира находится в ипотеке или под арестом, подарить её нельзя. Сделка просто не пройдёт регистрацию. А вот завещать ипотечную квартиру можно. Согласие банка не требуется. Но после смерти владельца обязательства по ипотеке переходят наследнику, если он принимает имущество.
Обязательная доля: кто может получить часть квартиры даже без завещания
Завещание не всегда решает вопрос «кому всё достанется». В российском праве действует правило об обязательной доле (ст. 1149 ГК РФ). Если после смерти собственника остаются несовершеннолетние дети, нетрудоспособные родители или иждивенцы, они могут претендовать на часть имущества, даже если в завещании указано другое лицо.
Дарственная в таких ситуациях иногда используется как способ заранее передать жильё конкретному человеку, чтобы после смерти владельца другие родственники не могли делить квартиру через наследство.
Сколько стоит оформить завещание
Оформление завещания обычно дешевле и проще. Нотариус берёт оплату за удостоверение завещания — 100 рублей. Плюс отдельно оплачивается составление текста: чаще всего это 3000–5000 рублей. Цена зависит от региона и сложности документа. Дополнительно могут быть расходы на хранение завещания и другие услуги нотариуса.
Сколько стоит вступить в наследство
После смерти владельца наследник оплачивает пошлины и оформление наследственного дела. Размер пошлины за свидетельство о праве на наследство зависит от стоимости жилья и степени родства:
- 0,3% от кадастровой стоимости (но не больше 100 тыс. рублей) — для близких родственников
- 0,6% (но не больше 1 млн рублей) — для остальных наследников
В ряде случаев предусмотрены льготы: например, для наследников с инвалидностью, получателей наследства от участников СВО или тех, кто проживал вместе с наследодателем. Отдельно оплачивается открытие наследственного дела — 500 рублей, а регистрация права собственности начинается примерно от 4000 рублей (ст. 333.33 и 333.24 НК РФ).
Сколько стоит дарственная и какие есть налоги
Дарение недвижимости требует нотариального оформления и регистрации. Минимальный тариф — от 3000 рублей плюс процент от кадастровой стоимости квартиры. Для близких родственников обычно действует ставка 0,2% от кадастровой цены жилья. Для остальных — выше. Также оплачиваются услуги нотариуса по подготовке договора.
Дополнительно получатель подарка платит госпошлину за регистрацию перехода права собственности — 4000 рублей. Если жильё дороже 20 млн рублей, применяется ставка 0,2% от кадастровой стоимости.
НДФЛ при дарении не платится, если квартира передаётся близкому родственнику (ст. 217 НК РФ). Если подарок получает дальний родственник или посторонний человек, он обязан заплатить налог: 13% от кадастровой стоимости, а при более высокой цене применяется ставка 15% на сумму превышения.
Какие есть варианты кроме завещания и дарственной
Некоторые семьи выбирают другие способы передачи жилья. Иногда они оказываются удобнее, если нужно решить конкретную задачу.
Купля-продажа между родственниками
Покупатель становится собственником после регистрации в Росреестре. Но деньги должны быть реальными, а цена — не ниже 70% от кадастровой стоимости. У продавца могут появиться налоги, если квартира была во владении меньше минимального срока (3 или 5 лет).
Пожизненная рента
Квартира переходит к плательщику ренты в обмен на уход или регулярные выплаты (глава 33 ГК РФ). Если обязанности не выполняются, договор можно расторгнуть. Этот вариант часто выбирают одинокие пожилые люди, которым нужна поддержка.
Передача доли
Собственник может подарить не всю квартиру, а долю. Тогда новый совладелец получает часть жилья, на которую другие наследники претендовать не смогут. При этом пожилой родственник сохраняет право собственности на оставшуюся долю и фактически продолжает контролировать квартиру.
Коротко о главном
Дарственная помогает быстро оформить квартиру на наследника и закрыть вопрос заранее. Но вместе с этим собственник теряет права на жильё сразу после регистрации. Завещание даёт больше спокойствия владельцу: квартира остаётся его собственностью, документ можно переписать в любой момент, а наследник вступит в права только после смерти.
Если жильё находится в ипотеке, подарить его нельзя, а завещать — можно. При этом ипотечные обязательства в будущем перейдут наследнику. По деньгам завещание чаще обходится дешевле. Дарственная может стоить заметно дороже, а при передаче жилья не близкому родственнику появляется налог на доход.